A importância do registro imobiliário da promessa de compra e venda

Assim como em uma carta com remetente e destinatário, cujo conteúdo diz respeito apenas a quem a enviou e a quem a recebeu, a promessa de compra e venda que não é registrada produz efeitos apenas entre as partes que participaram da negociação.

Ou seja, nesse caso, o contrato vincula apenas o promitente vendedor e o promissário comprador, podendo ser conhecido apenas por algumas pessoas próximas que tenham tomado conhecimento do negócio.

No entanto, para a legislação brasileira, essa situação não é suficiente para produzir os chamados efeitos erga omnes, isto é, efeitos perante toda a sociedade.

Para que a negociação passe a ter publicidade e possa ser conhecida por terceiros, é necessário que ela seja registrada na matrícula do imóvel.

A matrícula é o documento que reúne todo o histórico jurídico do imóvel. É nela que devem ser registrados ou averbados todos os atos relevantes relacionados à propriedade.

Uma vez realizado o registro da promessa de compra e venda, qualquer pessoa poderá ter conhecimento da existência dessa negociação mediante solicitação de certidão junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Mas afinal, qual é a importância desse registro?

Diferentemente dos bens móveis — como um veículo, por exemplo — que podem ser entregues imediatamente ao comprador, o imóvel é, como o próprio nome indica, um bem imóvel, que não pode ser deslocado fisicamente.

Isso faz com que a identificação do verdadeiro titular do direito dependa daquilo que está formalmente registrado no cartório.

Sem o registro da promessa de compra e venda, podem surgir situações problemáticas.

Uma delas ocorre quando o vendedor promete vender o mesmo imóvel para duas pessoas diferentes. Embora essa prática seja irregular, infelizmente ela ainda acontece em algumas negociações.

Nessa hipótese, pode ocorrer de o segundo comprador conseguir registrar a promessa primeiro, o que pode impedir o registro do contrato firmado anteriormente pelo primeiro comprador.

Outra situação possível é a ocorrência de indisponibilidade do imóvel em razão de dívidas do promitente vendedor.

Se a promessa não estiver registrada, para terceiros o imóvel ainda aparenta pertencer integralmente ao vendedor, o que pode permitir a constrição judicial do bem.

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Quer saber se um imóvel é seguro antes de comprar?

Antes de concluir uma negociação imobiliária, é possível realizar uma análise jurídica da documentação do imóvel e do vendedor para identificar riscos.

Essa verificação permite identificar riscos antes da conclusão da negociação.

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O que dizem os tribunais

Em alguns casos, os tribunais têm reconhecido que a promessa de compra e venda, mesmo sem registro, pode servir como prova de que o imóvel já havia sido negociado anteriormente.

Nessas situações, a promessa pode funcionar como fato impeditivo da penhora, desde que seja demonstrado que o contrato foi firmado antes da ação judicial.

Contudo, é importante destacar que essa solução depende de discussão judicial e de produção de provas.

Prevenir é sempre melhor do que remediar

Por isso, a forma mais segura de proteger o comprador é registrar a promessa de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Com o registro, a negociação passa a ter publicidade perante todos, reduzindo significativamente os riscos de:

• venda do mesmo imóvel a outra pessoa

• constrições judiciais decorrentes de dívidas do vendedor

• disputas judiciais futuras

  
  

E por que muitas pessoas deixam de registrar?

Um dos principais motivos é o custo.

O registro da promessa de compra e venda gera custas cartorárias, normalmente calculadas com base no valor do imóvel.

No entanto, é importante refletir: o custo do registro muitas vezes é pequeno quando comparado ao risco de enfrentar problemas jurídicos no futuro.

Em outras palavras, segurança jurídica também é um investimento.

Conclusão

Levar a promessa de compra e venda a registro no Cartório de Registro de Imóveis é uma medida essencial para dar publicidade ao negócio e proteger os direitos das partes envolvidas.

Com o registro, a negociação se torna pública e passa a integrar oficialmente o histórico jurídico do imóvel.

Isso traz mais segurança para que o direito do comprador não seja comprometido por negociações paralelas ou por problemas jurídicos envolvendo o vendedor.

Sobre a autora

Meu nome é Sulliany Almeida, sou advogada atuante na área de Direito Imobiliário e meu objetivo com este espaço é compartilhar informações que contribuam para que negociações imobiliárias sejam realizadas com mais segurança.

Se você possui dúvidas sobre a situação jurídica de um imóvel ou sobre uma negociação imobiliária em andamento, é possível buscar orientação jurídica antes da formalização do negócio.

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